O que é uma relação de subscrição?

Os credores calculam vários índices de subscrição ao avaliar os empréstimos. Alguns dos mais importantes são os rácios da dívida sobre os lucros (incluindo os rácios da dívida superior e da dívida inferior), o rácio entre o empréstimo e o valor e a cobertura do serviço da dívida. Entender essas proporções ajudará você a ver como seu pedido de empréstimo é avaliado e pode ajudá-lo a obter aprovação prévia para um empréstimo.

Top dívida

O principal índice de endividamento é um dos dois tipos de rácio dívida / lucro. O principal índice de endividamento consiste em sua despesa mensal com moradia dividida pela sua renda mensal bruta. A despesa mensal com moradia inclui a hipoteca (principal e juros) mais o valor mensal dos impostos sobre a propriedade e as taxas de associação de seguro e proprietário, se houver. Renda bruta é considerada sua renda antes de quaisquer deduções feitas para os impostos federais e estaduais, Medicare e Segurança Social. Para os credores, exige-se uma proporção entre habitação e renda de não mais que 25 a 28%, o que significa que sua hipoteca não deve ser superior a 25% a 28% de sua renda bruta.

Rácio de dívida inferior

O índice de endividamento inferior é o segundo tipo de rácio dívida / lucro e é calculado da mesma forma que o rácio de dívida superior, exceto que, para além das despesas de habitação, todos os outros pagamentos mensais são contabilizados. Isto significa que o cálculo é o soma dos custos de alojamento mais pagamentos de carro, pagamentos com cartão de crédito e todos os outros pagamentos mensais, divididos pela sua renda mensal bruta. Despesas não incluídas no cálculo são itens como contas mensais de serviços públicos ou outros empréstimos imobiliários, se forem compensados ​​por receita de aluguel. Geralmente, seu índice de dívida inferior não deve exceder 33, 3%.

Rácio de cobertura do serviço da dívida

Esse índice é usado na avaliação de empréstimos em propriedades de renda. Índice de cobertura do serviço da dívida é o lucro operacional líquido da propriedade dividido pelo montante dos pagamentos da dívida mensal da propriedade. A receita operacional líquida é a receita de aluguel menos os valores mensais para impostos, seguros, reparos e outras despesas operacionais. Os pagamentos mensais da dívida incluem todas as hipotecas (principal e juros). A maioria dos credores exige que seu rendimento operacional líquido seja igual ou maior que o total dos pagamentos da dívida.

Relação Empréstimo-Valor

O rácio loan-to-value avalia o saldo do empréstimo em relação ao valor justo de mercado da propriedade. Se você estiver aplicando para uma segunda ou terceira hipoteca em uma propriedade, o cálculo é chamado de razão combinada de empréstimo / valor, o que significa que soma o total de todos os empréstimos e o divide pelo valor da propriedade, conforme determinado pela propriedade. uma avaliação. A única ocasião em que uma avaliação não pode ser usada para determinar o valor da propriedade é quando os recursos do empréstimo estão sendo usados ​​para comprar a propriedade garantindo o empréstimo, como no caso de um refinanciamento, quando o novo empréstimo está liquidando o valor existente. 1. Nesse caso, o novo empréstimo é chamado de “transação de dinheiro de compra” e o credor considerará o valor da propriedade como sendo o menor valor entre o preço de compra ou a avaliação.