O que é "taxa de capitalização de ações?"

A taxa de capitalização de ações é um conceito importante em imóveis comerciais. Também é um dos termos mais mal interpretados e mal usados ​​no setor imobiliário, de acordo com Ray Alcorn, CEO da Park Commercial Real Estate Inc. e colaborador do CRE Online. Corretores costumam usar esse conceito para determinar cotações de propriedade para clientes em potencial.

Fórmula Básica

A taxa de capitalização de capital é determinada tomando a receita operacional líquida de uma propriedade e dividindo-a pelo preço de venda. Por exemplo, se você estivesse comprando uma propriedade comercial que ganhava US $ 100.000 por ano a um preço de venda de US $ 1 milhão, a taxa de capitalização seria de 10%. No entanto, esse cálculo pode ser um pouco enganador, porque só vale se você pagar em dinheiro pela propriedade.

Dívida

Na realidade, a maioria das pessoas compra propriedades com algum tipo de empréstimo. Esta dívida geralmente precisa ser levada em conta ao determinar a taxa de capitalização de capital para obter uma imagem precisa da taxa real de retorno. Para projetar com precisão a taxa de capitalização do patrimônio, você também precisa subtrair essa dívida e quaisquer despesas anuais adicionais da receita operacional líquida. Por exemplo, se seu empréstimo resultou em um pagamento de US $ 3.000 por mês, você precisaria subtrair o custo anual do empréstimo, US $ 36.000, da receita anual da empresa, US $ 100.000, e depois dividir em US $ 1 milhão para obter uma estimativa mais precisa. taxa de 6, 4 por cento.

Despesas de propriedade

Além de saber a dívida que você vai incorrer ao comprar o imóvel, você também precisa conhecer as despesas relacionadas à operação e manutenção do imóvel. Isso pode ser mais difícil de determinar, a menos que os registros dessas despesas tenham sido cuidadosamente registrados. As chances são de que essas informações nem sempre estarão prontamente disponíveis, portanto, procurar um corretor com experiência significativa na venda de propriedades na mesma área pode ser sua melhor opção para obter uma percepção mais precisa da taxa de capitalização de ações.

Verificação

A melhor maneira de obter a imagem mais precisa da taxa de capitalização de ações é verificar tanto as receitas quanto as despesas da propriedade que você está comprando. Renda é geralmente fácil de encontrar, uma vez que a pessoa que vende a propriedade vai querer anunciar isso como um ponto de venda. As despesas serão mais difíceis de obter verificação, e você pode ter que pressionar muito e muito para o proprietário da propriedade para tossir isso. Quanto mais você fizer isso, melhor você estará ao determinar o potencial de renda real da propriedade.