Método de Valor Capitalizado

Tanto as altas taxas de execuções hipotecárias quanto a escassez de locatários podem forçar um proprietário alugado a vender sua propriedade com prejuízo ou permitir que ela entre em um processo de execução hipotecária. Em alguns casos, uma queda inesperada no mercado imobiliário é o responsável pelo contratempo da propriedade de aluguel do proprietário. Em outros casos, a falha do proprietário do imóvel em obter o retorno desejado de seu investimento deve-se à sua incapacidade de analisar o desempenho histórico e provável da propriedade rentável ao longo do tempo, usando o método do valor capitalizado.

Propósito

Um investidor imobiliário exige a capacidade de medir quantitativamente o desempenho de uma propriedade produtora de renda em um determinado ponto no tempo e por um período de tempo específico. As medições de desempenho estático avaliam o desempenho de uma propriedade por um período de tempo, como um mês ou um ano, ou por um ponto específico no tempo. Por sua vez, o método do valor capitalizado determina o desempenho de uma propriedade ao longo de uma série de períodos de tempo, identificando o valor líquido, em termos de dinheiro, fluxo de receita ou outro benefício gerado pela propriedade. A conversão do fluxo de renda para um valor presente da propriedade é referida como capitalização.

Teoria

O princípio do método do valor capitalizado é que o valor de uma propriedade produtora de receita é refletido no valor presente do lucro líquido futuro derivado da propriedade a partir de uma determinada data de avaliação. A capitalização é o processo de converter o fluxo de renda de uma propriedade em um único valor, que é o capital que um investidor prudente pagaria pela propriedade. Este valor é igual ao lucro líquido previsto para o período de tempo especificado. O investidor converte esse lucro líquido em taxa de retorno de uma propriedade, que é comparada com a de outras propriedades produtoras de receita para identificar o investimento ideal.

Método

O investidor deve estimar a receita operacional líquida da propriedade com base nos dados de mercado existentes relacionados à propriedade em questão e de propriedades semelhantes. O investidor, em seguida, depende do rolo de aluguel da propriedade para estimar a receita bruta da propriedade. A perda de receita projetada é então calculada, o que reflete as prováveis ​​vacâncias de propriedade e ações de cobrança com base na oferta e demanda de propriedades no mercado em particular e no histórico de ocupação da propriedade. A perda de rendimento provável é subtraída do rendimento potencial para obter o rendimento bruto projetado. As despesas operacionais projetadas da propriedade, derivadas de seu histórico operacional, são então subtraídas da receita bruta estimada para determinar a receita operacional líquida.

Cálculo

Por exemplo, para analisar uma propriedade produtora de receita usando o método do valor capitalizado, um investidor assume que uma taxa de retorno anual de 8% é aceitável. Após uma revisão das receitas e despesas da propriedade, conforme documentado em dois anos de declarações de renda, o investidor determina que a receita operacional líquida anual para a propriedade seja de US $ 10.000. Para calcular o valor presente da propriedade, o investidor divide a receita operacional líquida de US $ 10.000 pela taxa de capitalização de 8% para um valor presente ou valor capitalizado de US $ 125.000, uma vez que US $ 10.000 / 0, 08 = US $ 125.000. Esse é o valor que o investidor estará disposto a pagar pela propriedade naquele momento específico.