Eliminação de Melhorias do Arrendamento

No final de uma locação comercial, a maioria dos contratos de locação exige que o locatário entregue a propriedade na mesma condição em que a encontrou. Fazer isso pode exigir uma demolição cara que reduza em vez de aumentar o valor do arrendamento. Outra cláusula potencialmente problemática exige que o inquilino deixe para trás todas as melhorias. Aparentemente, as duas cláusulas não podem ser reconciliadas.

Quatro paredes nuas

Os contratos de arrendamento geralmente são elaborados pelo locador, não pelo locatário. A linguagem desses acordos relacionados à alienação de benfeitorias em imóveis de terceiros, como observa o advogado Joseph Mucci, pode ser difícil para o locatário. Freqüentemente, uma cláusula obriga o inquilino a deixar as instalações na mesma condição em que estavam quando a posse das instalações alugadas foi entregue ao locatário pelo locador. Se o arrendamento foi feito por quatro paredes descobertas, e o inquilino fez melhorias arquitetônicas e funcionais consideráveis, restaurá-lo à condição original e descartar as melhorias pode exigir uma demolição cara.

Melhorias pertencem ao senhorio

Uma cláusula aparentemente contraditória encontrada em contratos que exigem um retorno a quatro paredes nuas exige que o inquilino deixe para trás "todas as melhorias". Um problema relacionado é que é estabelecido que o inquilino tem o direito - e sob a cláusula de quatro paredes, a obrigação - de remover "equipamentos". Mas o que pode ser um acessório para o inquilino pode ser uma melhoria para o locador.

Chegando ao Acordo

Se o arrendamento terminar sem algum compromisso sobre a alienação de benfeitorias em imóveis de terceiros, o resultado pode ser desfavorável para ambas as partes. Na maioria dos casos em que um inquilino melhorou consideravelmente uma propriedade, algumas das melhorias aumentam o valor do aluguel, e outras não. Um piso de mosaico instalado em um antigo prédio industrial pelo atual inquilino pode ser desejável para uma ampla gama de inquilinos, aumentando o valor do arrendamento. Um trepa-trepa pode ser uma melhoria indesejável, a menos que o negócio do novo inquilino esteja centrado nas crianças. Um compromisso razoável pode começar com o entendimento de que certas melhorias geralmente desejáveis ​​que não podem ser facilmente removidas e reutilizadas em um novo local pelo locatário podem ser deixadas para trás.

Fazendo Trade-Offs

Mucci observa que um término satisfatório de arrendamento pode envolver compensações benéficas para as partes. Por exemplo, o inquilino concorda em deixar para trás o piso do terraço e, em troca, o locador concorda que o inquilino pode remover certas melhorias, como acessórios para banheiros de alto padrão, e substituí-los por acessórios padrão, mesmo que os sanitários sejam "melhorias". "não" acessórios. " Embora o melhor momento para concordar com esses compromissos seja quando o arrendamento é elaborado, a discussão das questões no início do processo de rescisão do arrendamento pode melhorar o resultado para ambas as partes.